Những bài cùng tác giả
Trong suốt thời gian vận động tranh cử, ông Barack Obama đã nhắc đi nhắc
lại nhiều lần về Giấc mơ Mỹ. Ông diễn tả linh hoạt giấc mơ đó bằng những
hình ảnh rất cụ thể: đồng lương tương xứng với việc làm, bảo đảm y tế, tự
do theo đuổi ước mơ riêng của mình trong ước mơ chung của nước Mỹ. Khi
nhậm chức Tổng thống Mỹ, ông lại nhắc đến giấc mơ đó qua câu nói để đời
của một người Mỹ da đen khác, tiến sĩ Martin Luther King: "Tôi có một giấc
mơ". Với tư cách là Tổng thống, ông Obama hỏi rằng còn ai có thể nghi ngờ
gì về giấc mơ Mỹ, về những giá trị tinh thần nền tảng của nước Mỹ. Giấc mơ
của ông Obama, của tiến sĩ King và của rất nhiều triệu người Mỹ là niềm ao
ước được sống bình đẳng trong một xã hội có nhiều cơ hội, trong đó mọi
người có quyền phấn đấu, truy tìm và thành đạt.
Mặt khác, người Mỹ nổi tiếng là thực tế nên giấc mơ Mỹ cũng vì thế trở nên
đa dạng và rất thực tế. Bây giờ giấc mơ đó có thể thể hiện qua những mơ
ước kiểu mì ăn liền, chẳng hạn may mắn trúng được một giải thưởng lớn nào
đó trong một chương trình truyền hình, được bỏ túi vài trăm triệu khi
trúng độc đắc số đề hoặc được toà phán cho lãnh một số tiền bồi thường
kếch xù trong một vụ kiện tụng,... Những giấc mơ kiểu mì ăn liền này có
thật nhưng không phải là giấc mơ chính yếu của đa số người Mỹ. Giấc mơ của
phần đông là có công ăn việc làm, sở hữu một căn nhà, và trên trụ cột này
xây dựng một mái ấm gia đình.
Cuộc khủng hoảng địa ốc, tài chánh va tín dụng gần đây ở Mỹ đã làm lung
lay trụ cột này của nhiều người. Giá nhà đứng lại hoặc xuống thấp ở nhiều
nơi trên nước Mỹ. Nhiều người mất việc, không còn khả năng trả tiền vay
mua nhà, nhà bị tịch biên khiến cái trụ cột này chợt vuột khỏi tay. Biết
bao vị quyền uy trong học giới và tài giới Mỹ đua nhau định bệnh và cho
thuốc.
A. Giấc mơ Úc
Ở Úc, người ta có cùng giấc mơ như của người Mỹ, giấc mơ được sở hữu một
mái nhà, và gần đây, cũng như người Mỹ, họ đang phải sống với nỗi lo sợ
giấc mộng lớn ấy có thể vuột khỏi tầm tay.
Ngược dòng lịch sử, những năm sau thế chiến thứ II, hơn 70% người Úc đều
có nhà riêng. Dù giấc mộng sở hữu một mái ấm có dần dần khó khăn hơn so
với những năm sau thế chiến thứ II, số người sở hữu nhà đất có giảm đi
nhưng ngay cho đến những năm gần đây, người dân Úc vẫn còn có thể an tâm,
thoải mái trong căn nhà điển hình rộng hơn 200 m2 trên một khu đất rộng
khoảng 1,000 m2 của mình. Theo thống kê Úc, trung bình mỗi căn nhà ở Úc
nay đã phình ra đến 248 m2 trong khi đó ở Mỹ bị thu lại còn có 212 m2, Đan
Mạch 137 m2, và chật chội hơn cả là Anh quốc, vỏn vẹn có 76 m2.
Tác động của cơn khủng hoảng từ nước Mỹ dội đến các nước khác với những
tầm ảnh hưởng và sức công phá khác nhau. Từ bên kia bờ Thái bình dương,
cơn sóng kinh tế trì trệ suy thoái đã ào vào bờ Úc vào những tháng cuối
năm 2008. Tương tự như ở Mỹ, kinh tế Úc khựng ngay lại, người ta mất việc
làm, nhà cửa ế ẩm, thị trường bất động sản bắt đầu bất động.
Mong thoát ra được những cơn bão táp kinh tế trì trệ, khủng hoảng đang đe
doạ, chính phủ Úc cũng theo ông Obama đưa ngay ra những gói kích thích tài
chánh khổng lỗ (42 tỉ) nhằm thúc đẩy nền kinh tế quốc gia. Nhiều chương
trình xây dựng hạ tầng cơ sở với ngân sách lớn lao được thảo ra. Ngành
giáo dục và các cơ sở giáo dục mới nhận được thêm 16.2 tỉ. Nhà nước dùng
5.2 tỉ để xây thêm 20,000 căn hộ mới, 400 triệu để tu bổ, bảo trì 71,000
căn hộ cũ và 250 triệu cho nhà gia binh. Cùng lúc, để cổ võ cho kế hoạch
tiết giảm tiêu dùng năng lượng, nhà nước sử dụng một số tiền lớn, tài trợ
cho 2.7 triệu căn nhà qua chương trình cách nhiệt trên trần nhà. Mỗi căn
nhà được tài trợ 1600 Úc kim. Chương trình này sẽ tạo ra 90,000 công việc
mới, mỗi năm tiết giảm tiền năng lượng được 200 Úc kim cho mỗi hộ và bớt
được lượng khí thải tương đương của một triệu chiếc xe. Giáng Sinh năm
2008, hàng triệu người lại được tặng không gần 1000 Úc kim, chính phủ
khuyến khích mọi người hãy dùng gói quà "Christmas bonus" này để mua sắm
hay đi du lịch, góp phần phục hồi kinh tế quốc gia. Con bài chủ trong việc
phục hồi kinh tế vẫn là kỹ nghệ xây cất, vẫn là việc thực hiện giấc mơ lớn
của người Úc, nên chính phủ liên bang và tiểu bang đã tăng số tiền biếu
không cho những người mua hay xây căn nhà đầu tiên, trong khoảng 14,000
đến 32,000 Úc kim, khuấy động thị trường bất động sản đang bất động.
Một quyết định có tầm ảnh hưởng lớn hơn, là việc nới lỏng luật đầu tư bất
động sản cho người nước ngoài, nhằm thu hút thêm những nhà đầu tư mới, vực
dậy một thị trường địa ốc èo uột. Thêm một yếu tố lớn khác là Ngân hàng
Trung ương Úc liên tục giảm nhanh lãi suất, kết quả là đã hạ lãi suất
xuống mức thấp nhất trong vòng 50 năm. Chưa bao giờ lãi suất cho vay để
mua nhà lại hạ quá nhanh như thế, từ khoảng 8-9% xuống còn 5-6% trong vòng
12 tháng.
Nếu cơn khủng hoảng tài chánh và địa ốc từ Mỹ đã tạo khó khăn cho kinh tế
Úc thì ngược lại sự hồi phục kinh tế ngoạn mục của Trung quốc đã tạo điều
kiện thuận lợi khiến kinh tế Úc có thể phục hồi nhanh hơn dự đoán.
Thị trường địa ốc sôi động, đặc biệt ở Sydney và Melbourne. Giá nhà tăng
chóng mặt. Tính chung mỗi tháng giá nhà tăng 1% trên toàn Úc, nhưng ở một
số thành phố lớn giá nhà nhảy vọt. Trong vòng mười hai tháng, giá nhà ở
Melbourne tăng trung bình 30%, có những khu tăng trên dượi 50%. Giá của
một căn nhà trung bình ở Melbourne tăng lên mức 527,000 Úc kim. Ở thủ phủ
của cả ba tiểu bang đông dân nhất: Brisbane, Sydney và Melbourne, những
khu có người Việt tập trung hầu hết lọt vào những khu vực giá nhà tăng
nhanh kỷ lục. Một căn nhà gỗ hai phòng ngủ, ọp ẹp ở tuổi 60, trên khu đất
vỏn vẹn 300 m2, nếu nằm ở Footscray, một khu có nhiều người Việt, sẽ bán
được với giá trên dưới nửa triệu Úc kim. Nếu căn nhà đó nằm ở Richmond,
cách Footscray chừng 10 cây số, cũng khu của người Việt, chủ nhà sẽ chuyển
nhượng với giá 700,000 Úc kim. Người đầu tư nhiều chữ sẽ phải dựa vào
thống kê, phân tích của các chuyên gia địa ốc và tài chánh để quyết định,
người đầu tư thường thường thì dựa vào thói quen, chỉ cần nhắm đến những
khu nào có bán phở, hủ tiếu và mì quảng. Bỏ tiền vào đó trước sau gì tiền
mình cũng sẽ phình ra như hạt é ngâm nước.
Giá nhà đột nhiên tăng vọt, biến nước Úc vốn là một nước có tỉ lệ người sở
hữu nhà rất cao này đang trở thành một nước của những người phải đi thuê
nhà. Chỉ mới đây người Úc còn có thể thoải mái trong căn nhà khá rộng rãi
của mình.. Bây giờ giấc mộng miệt dưới xem chừng ngày càng khó đạt, đặc
biệt đối với lớp người trẻ. Trong thời gian từ 1995 đến 2007, số người sở
hữu nhà ở lứa tuổi 25-34 giảm từ 52% xuống còn 43%, ở lứa tuổi 35-44 giảm
từ 73% xuống 65%. Riêng ở hai thành phố lớn nhất Úc, ở Melbourne trong lứa
tuổi 25-44 giảm từ 68 % xuống 57%, ở Sydney 60% xuống 45%.
Những biến động dị thường của thị trường địa ốc tạo ra hai mối lo ngại
hình như đối nghịch nhau. Một mặt giá nhà vụt cao khiến nhiều người chưa
có nhà cảm thấy không còn cơ hội dễ dàng mua nhà nữa. Mặt khác, với những
người đã có nhà rồi lại lỡ mua thêm vài căn nhà, nỗi lo sợ còn lớn hơn vì
viễn ảnh bong bóng địa ốc có thể nổ tung như đã xảy ra ở Nhật, ở Đông nam
Á một hai thập niên trước, hay ở Mỹ mới một hai năm trước đây.
Thị trường nhà đất bốc lửa với nguy cơ bong bóng nổ tung đang lởn vởn
trước mắt, khiến chính phủ Úc lần này không cần phải kích thích thị trường
bất động sản bất động nữa, ngược lại phải tìm cách kiềm hãm. Hy vọng khống
chế được giá nhà, tháng chín năm 2009, chính phủ Úc quyết định cắt bớt
tiền trợ cấp cho những người mua nhà lần đầu tiên, đồng thời thắt chặt hơn
điều kiện đầu tư của người nước ngoài vào lãnh vực địa ốc. Ngân hàng Trung
ương Úc cũng liên tục nâng lãi suất sáu lần trong vòng tám tháng.
Mặc những biện pháp hạ nhiệt này, cơn sốt địa ốc vẫn còn sôi động. Lần đầu
tiên Thống đốc Ngân hàng Trung Ương Úc, Glenn Stevens, phải xuất hiện
trong một chương trình truyền hình thương mại. Xưa nay mỗi khi họp báo,
ông thường dùng thứ ngôn từ mờ mờ, ảo ảo, xa xa, gần gần, để mặc các nhà
kinh tế bình luận, bấm độn xem tiền lời sẽ lên xuống ra sao, kinh tế trồi
sụt như thế nào. Lần này, rõ ràng ông thay đổi. Nhìn giá nhà như con ngựa
không cương, ông thở dài, tỉ tê: "Tôi cũng có một sắp nhỏ, tụi nó chỉ còn
vài năm nữa là phải tìm lấy một mái nhà che nắng che mưa. Giá nhà cao điệu
này rồi không biết tính sao đây! Nhưng cũng xin lưu ý quý vị rằng không
nên nhiệt tình quá với bất động sản". Mặc những lời vừa tâm tình vừa mang
tính răn đe của ông Thống đốc, thị trường địa ốc Úc vẫn hoạt động mạnh,
giá nhà vẫn chưa chịu lui bước. Mười hai tuần vừa qua, phần lớn qua những
cuộc bán đấu giá ở Melbourne, tuần nào người ta cũng có thể bán được đến
80-87% số nhà đưa ra thị trường, với giá làm mát lòng người bán.
Tại sao giá nhà ở Úc lại tăng vọt như vậy? Chỉ cần bỏ một buổi trưa thứ
bảy hay chủ nhật, tham dự một buổi đấu giá nhà đang diễn ra cùng khắp
Melbourne, Sydney, mỗi cuối tuần, người ta sẽ thấy được cội nguồn vấn
đề. Đó là sự mất cân bằng giữa cung và cầu. Nhà đưa ra thị trường ít còn
người mua quá nhiều, tất nhiên đẩy giá lên cao một cách lạ lùng. Đi sâu
vào, người ta có thể tìm thấy những yếu tố đã tồn tại từ lâu cũng như
những yếu tố mới góp phần cho hiện tượng đẩy giá này.
1. Tiền tài trợ giúp mua nhà.
Đầu tiên phải kể đến ảnh hưởng khoản tiền nhà nước cho không người mua nhà
lần đầu. Để kích thích nền kinh tế đang uể oải, số tiền cho không này tăng
vụt lên, có thể tương đương với 7% -15% tiền cả căn nhà, tùy theo địa
điểm. Với sự tài trợ này, giấc mộng miệt dưới xem chừng gần tầm tay hơn.
Thêm vào đó, suất lời trên tiền vay mua nhà ở mức thấp nhất trong 50 năm
(5-6%), điều kiện cho vay lại dễ dàng, đã khuyến khích nhiều người đang ở
thuê đi tìm mua căn nhà đầu tiên. Tính ra, tiền phải trả cho ngân hàng
hàng tháng không cao hơn tiền thuê nhà là bao.
Không thể kéo dài mãi sự tài trợ hào phóng này được, quyết định sẽ cắt
giảm số tiền tài trợ của chính phủ vào tháng 9 năm 2009 hối thúc nhiều
người gấp rút đi tìm một mái ấm, tạo sức ép rất lớn lên nguồn nhà cung
ứng. Thật ra, số tiền tài trợ lớn này hầu như đã lọt ngay vào tay người
bán nhiều hơn là người được hưởng trợ cấp, vì giá nhà tăng quá nhanh và
quá cao. Giá nhà vọt cao cũng thúc đẩy nhiều người mau chóng chuyển từ đầu
tư chứng khoán, quỹ hưu bổng sang địa ốc, một lãnh vực cho người ta cảm
giác an toàn hơn, càng tạo thêm sức ép lên nhu cầu mua nhà.
2. Những nhà đầu tư mới.
Một yếu tố mới đẩy giá nhà cao dị thường là sự có mặt của những nhà đầu tư
bất động sản từ nước ngoài. Thống kê hai năm trước cho thấy số người nước
ngoài mua nhà ở Úc chỉ chiếm khoảng 1-2%. Trước năm 2008, luật đầu tư bất
động sản cho người ngoại quốc rất chặt chẽ với một số quy định khá gắt
gao. Muốn mua nhà, người ngoại quốc cần phải được một Ủy ban Thẩm tra các
Đầu tư Nước ngoài (FIRB) xét duyệt và cho phép trước. Người tạm trú chỉ
được đầu tư vào những căn hộ mới xây, phải bán bất động sản khi rời Úc và
phải trả thuế gia tăng tài sản khi bán bất động sản. Du học sinh chỉ được
mua bất động sản đến mức nhất định. Từ tháng ba năm 2009, luật đầu tư bất
động sản dành cho người nước ngoài đã chính thức được nới lỏng. Họ được
quyền đầu tư thẳng, không thông qua Ủy ban Thẩm tra, không bị giới hạn về
mức đầu tư, không bị bó buộc chỉ được mua những căn hộ mới. Việc nới lỏng
những quy chế vốn khá chặt chẽ trước đây đã tác động mạnh đến thị trường.
Cuộc thăm dò vào tháng 4 năm nay của nhật báo lớn nhất bang Victoria là
The Age cho thấy một diễn biến khác thường. Hết tuần này đến tuần khác, có
đến 30% nhà ở các khu cao giá đã lọt vào tay những nhà đầu tư châu Á, hay
nói đúng hơn, những người gốc Hoa.
Thực ra, khó tìm được một thống kê chính xác về số người ngoại quốc đầu tư
địa ốc ở Úc, nhưng dư luận đã chĩa tầm ngắm vào những nhà đầu tư đến từ
Singapore, Đài loan, Hồng kông, Ấn độ và đặc biệt là Trung quốc. Trong số
những người ngoại quốc lọt vào tầm ngắm ấy, ngoài những người gốc Á, không
may, những người theo đạo Hồi cũng bị vạ lây. Cựu dân biểu Pauline Hanson
từng nổi tiếng kỳ thị thổ dân Úc và di dân da màu mấy năm trước, sau khi
từ quan đã buộc phải ăn khoai chiên trong nhà đá mười mấy tuần vì tội dùng
danh sách đảng viên giả để ứng cử. Nay túng tiền tính bán nhà trở về mẫu
quốc Anh, nhưng lại oang oang tuyên bố nhất quyết
không đời nào bán căn
nhà của nàng ở xứ Ipswich xa lắc xa lơ cho bọn Hồi giáo hay mấy tên ngoại
nhân gốc Á châu! Nàng hay hung hăng hoá lỡ mồm lỡ miệng như vậy. Lần này
có lẽ nàng ấm ức khi bị chận lại tại một phi trường bên xứ Tân Tây Lan vì
lý lịch có vết bẩn tù tội. Nàng giận cá chém thớt, chỉ tội nghiệp mấy tay
địa ốc đang rao bán nhà nàng, trước dư luận báo chí phê phán náo động, đã
phải vội vàng cuốn gói trả lại nhà cho bà cựu dân biểu cá rán khoai chiên.
Bà này đã sinh chậm cả một thế kỷ, quên khuấy mất rằng đồng tiền có bao
giờ biết phân biệt trắng đỏ vàng đen như bà đâu, bằng chứng là bất động
sản ngày càng lọt vào tay cái đám dân da màu bà ghét cay ghét đắng.
Trung quốc và Ấn độ trong những năm gần đây, đã đạt được những thành quả
kinh tế ngoạn mục. Theo báo cáo của Quỹ Tiền tệ Thế giới, mức phát triển
kinh tế của Ấn độ trong hai năm tới sẽ vượt hơn cả kinh tế của 27 quốc gia
trong khối Âu châu gom lại, trong khi đó, mức phát triển của Trung quốc sẽ
gấp đôi nước Mỹ. Sự xuất hiện của những tay đầu tư mới đến từ hai quốc gia
này góp phần làm xáo trộn thị trường địa ốc Úc. Dù chỉ chiếm 1-2%, nhưng
sự có mặt của họ tạo tác động tâm lý lớn hơn nhiều.
Trong khi sinh viên hay những người mới nhập tịch gốc Ấn nhắm vào những
khu vực xa thành phố, gần ga tàu điện, giá hạ, thì những nhà đầu tư gốc
Hoa nhắm đến những khu cao cấp trong trung tâm thành phố. Một vài thương
vụ điển hình thu hút sự chú ý của dư luận. Báo chí xôn xao khi ông bà dâu
rể của một phó chủ tịch nước Cộng hòa nhân dân Trung quốc, Tăng khánh Hồng
(không liên quan gì đến Tăng thanh Hà tài sắc) trả 32.4 triệu Úc kim cho
một căn nhà, thật ra chỉ là một lô đất ở Sydney. Đây là căn nhà đắt thứ ba
trong toàn bộ lịch sử mua bán địa ốc tại Úc. Các hãng địa ốc ở Sydney cũng
đang tranh nhau tìm một căn hộ hay một mảnh đất tương tự cho một khách
hàng Trung quốc khác đã có sẵn 30 triệu Úc kim trong tay. Ở Melbourne,
Ngân hàng Trung quốc tài trợ cho một công ty gốc Hongkong của một Mã phu
nhân nào đó mua 900 m2 sub-penthouse với giá 19.36 triệu Úc kim. So với
những vụ mua bán lớn trên, những căn hộ giá từ 1 đến 10 triệu Úc kim lọt
vào tay các cô cậu du học sinh, con cháu đại gia các nước, chỉ được xếp
vào hạng những cái lẻ tẻ. Người ta còn nhắc đến sự hiện diện âm thầm, kín
đáo và khôn ngoan hơn của những nhà đầu tư và con cái họ, đến từ Nước Cộng
Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam.
3. Dân số gia tăng
Dân số gia tăng nhanh cũng là một yếu tố đẩy giá nhà lên. Hiện tại, đất
nước mênh mông này chỉ có 22.3 triệu người. Hơn hai trăm năm trước, những
con tàu đầu tiên chở tội phạm từ Anh quốc đổ bộ lên đất nước của những
người Úc nguyên thủy. Ngày nay, Úc quy tụ người đến từ trên dưới 200 quốc
gia và các vùng lãnh thổ khác nhau, tập trung vào các thành phố thủ phủ
ven biển, đông nhất là Sydney và Melbourne. Đất lành chim đậu.
Tất cả những người Úc này có vô số điều kiện và nguồn gốc khác nhau những
họ đều có chung hai điều: có thẻ thông hành Úc và có giấc mơ sở hữu một
hay nhiều nhà. Những bảo đảm xã hội như tiền trợ cấp thất nghiệp vô thời
hạn, bảo hiểm y tế căn bản miễn phí cho toàn dân, trợ cấp cho cựu quân
nhân đồng minh Úc, giáo dục dễ dàng từ tiểu học đến đại học, trợ giúp rộng
rãi cho người lớn tuổi, và những cơ hội thành đạt khác tạo nên sức hút làn
sóng di dân rất mạnh. Một điểm nổi bật của quốc gia đa văn hóa này là một
mặt tạo điều kiện để những người mới nhập cư mau chóng hòa đồng vào dòng
sinh hoạt chính, mặt khác lại cổ vũ mỗi sắc dân nên bảo tồn và phát huy
ngôn ngữ, văn hóa và truyền thống riêng của mình.
Khách ở Việt Nam sang thăm Úc, dạo chơi trong các khu phố Việt ở Melbourne
hay ở Sydney, có cảm tưởng mình đang ở quê nhà. Họ có thể tìm được hầu như
đầy đủ mọi mặt hàng, từ bánh khoọc Sóc Trăng, bò bảy món Ánh Hồng, phở
Hiền Vương, ba khía, cà phê phin cho đến xoài, ổi, mít, sầu riêng, vú sữa,
ngò gai, húng quế, tía tô... Thiếu chăng, là thiếu thịt chó, vì luật Úc
không cho bán công khai. Nếu là người thích đỏ đen thì có thể chọn đầu tư
vào các casino lớn nhỏ, thành phố nào cũng có. Mấy năm trước, báo chí Úc
la toáng lên vì có một hoa mẫu đơn gốc Việt đánh thắng casino được bảy,
tám triệu đô la Úc... nhưng sau đó không hiểu sao lại trả lại hết. Có lẽ
vui mới là chính, thua được chỉ là cái phụ, lẻ tẻ. Mất tám triệu thì ta
lại tà tà về lãnh trợ cấp mẹ nuôi con, có sao đâu! Thú vị hơn nữa, ở tiểu
bang Victoria, mọi người được chính thức nghỉ một ngày để đi đánh cá ngựa,
và trong chính phủ tiểu bang này có một ông hay bà bộ trưởng chuyên phụ
trách về bài bạc.
Sự có mặt của hơn nửa triệu sinh viên nước ngoài cũng tạo thêm áp lực lên
nhu cầu nhà cửa. Một số đại học Úc có truyền thống, tạo được uy tín trên
thế giới. Hơn mười nhà khoa học Úc đã được trao tặng giải Nobel trong các
địa hạt nghiên cứu khác nhau. Đặc biệt nước Úc có lẽ là quốc gia duy nhất
trên địa cầu này có thành phố mang tên một khoa học gia. Charles Darwin
chưa bao giờ đặt chân lên thành phố Darwin ở Bắc Úc mang tên mình. Không
ngạc nhiên gì khi nền giáo dục đại học và kỹ thuật Úc ngày càng thu hút
được một số lớn các sinh viên nước ngoài. Số sinh viên này đến từ mọi nơi,
nhưng phần lớn đến từ Trung quốc, Ấn độ và Việt Nam. Tuy nhiên, những năm
gần đây, việc giáo dục và đào tạo nhằm vào sinh viên nước ngoài đã bị
thương mại hoá, trở thành một mặt hàng xuất cảng tại chỗ, đem lại mối lợi
lớn thứ ba (18 tỉ / năm) trong số những mặt hàng xuất khẩu của Úc. Chọn
học ở Úc cũng là con đường tương đối tốt để có thể định cư ở đây. Rất
tiếc, mặt hàng này có khi đã bị khai thác bừa bãi, cẩu thả và mang nhiều
tai tiếng. Tốt nghiệp dù là trường chuyên nghiệp hay đại học, du học sinh
cũng nắm được thêm một lợi thế để xin định cư. Có những du học sinh đã vào
đại học trước khi đến Úc, vẫn ghi danh học nghề làm tóc, nghề nấu ăn hay
giữ trẻ, vì những ngành nghề này được chính phủ xếp hạng di dân ưu tiên,
tạo cơ hội cho ở lại Úc. Cũng có những trường hợp cực đoan: có người vào
Úc với tư cách du học sinh nhưng cuối cùng ghi danh lộn, lại dạt vào những
khu đèn đỏ.
4. Khả năng cung ứng nhà.
Trong năm 2009, dân số Úc tăng thêm khoảng 458,000 người, trong đó có
khoảng 300,000 người nhập cư mới. Với tốc độ gia tăng này, dân số sẽ tăng
lên khoảng 40 triệu vào năm 2050. Còn nhiều tranh cãi về vấn đề nước Úc có
nên tăng dân số nhanh đến thế không, liệu Úc có thể cung cấp đầy đủ các cơ
sở hạ tầng, dịch vụ y tế, cơ sở giáo dục, vấn đề bảo đảm môi trường và
nhất là vấn đề nước dùng. Khuynh hướng tin rằng nước Úc cần một dân số lớn
hơn mới tạo được điều kiện để phát triển kinh tế, xem chừng có sức thuyết
phục đối với nhiều người. Có lẽ vì vậy mà cựu Tổng trưởng Tài chánh lâu
năm nhất Úc, ông Peter Costello đã phải năn nỉ các bà mẹ Úc: "Mỗi bà chịu
khó đẻ hộ ba đứa, một đứa cho bà, một đứa cho ông xã, còn một đứa đẻ hộ
cho nước Úc nhé". Dĩ nhiên nhà nước sẽ đền bù công mang nặng đẻ đau của
các bà bằng tiền thưởng, tiền tã lót và tiền sữa.
Dân số tăng nhanh trong khi số nhà cung cấp không đủ. Cho đến tháng 6 năm
2008, Úc đã thiếu hụt khoảng 100,000 căn; năm sau, Úc còn cần có thêm
178,000 căn. Theo chiều hướng này, đến năm 2029, Úc phải có thêm 640,000
căn nữa mới có thể đáp ứng được nhu cầu về nhà ở.
Đất nước này rất rộng nhưng dân số chỉ tập trung quanh bờ biển phía đông
và phía tây, trong một số ít thành phố lớn. Giá nhà cao vì người ta chen
chúc nhau vào trung tâm các thành phố này. Hiện tượng này ghi dấu những
chuyển biến thú vị trong quá trình hội nhập và phân bố giữa những người
giàu có và những người mới đến còn chật vật về kinh tế. Chẳng hạn như ở
Melbourne, những năm giữa thế kỷ trước, nhà máy và các trại tạm trú cho di
dân thường tập trung gần khu cảng hay trong nội thành. Di dân đã rời trại
cũng phải tập trung sống gần đó vì công ăn việc làm đã quen thuộc. Những
người giàu có nay đã tách khỏi những khu nhà ổ chuột, nghèo nàn ấy để tập
trung vào những khu rợp bóng lá xanh đắt giá ở miền đông. Nào ai ngờ chỉ
có 30, 40 năm, khi trung tâm thành phố và bến cảng phát triển, những khu ổ
chuột, lắm di dân với học trò nghèo ấy lại biến thành những vùng đất quý.
Footscray và Richmond là những điển hình như thế. Năm 1975, người Việt bắt
đầu đến Úc định cư, một căn nhà ở Footscray chỉ có 19,000 Úc kim, bây giờ
tăng lên mức nửa triệu; ở Richmond chỉ có 21,000 Úc kim, bây giờ là
630,000 Úc kim. Gia đình Việt Nam thường đông người, lại sống quây quần
bên nhau nên đâu có thiếu những người đã sở hữu được vài ba căn nhà ở
những khu đã trở thành đắt giá này. Quả ông bà mình gần đây nói đúng “tằn
tiện đời bố, củng cố đời con”.
Chính phủ sẽ phải giải tỏa thêm nhiều khu quanh thành phố, giảm áp lực
thiếu đất. Mặt khác, quy chế xây cất ở Úc rất chặt chẽ, và hiện tại không
đủ số thợ chuyên môn. Chính phủ phải mở thêm trường huấn nghệ hay nghĩ đến
việc cho phép một số công nhân xây cất nước ngoài vào, như trường hợp thợ
hàn từ Trung quốc, thợ nướng bánh mì từ Việt Nam, công nhân hái trái cây
từ các đảo Thái bình dương,...
5. Chính sách thuế ưu đãi.
Ngoài những yếu tố nêu trên, chính sách thuế khóa rất ưu đãi cho những
người đầu tư bất động sản có thể xem là yếu tố quyết định ngày càng đẩy
giá nhà cao hơn. Đành rằng những cơn khủng hoảng tài chánh và chứng khoán
nối tiếp nhau đã khuyến khích những nhà đầu tư đi sâu vào khu vực đầu tư
bất động sản, nhưng chính sách thuế khóa ưu đãi mới thực sự thúc đẩy người
ta đua nhau đầu tư vào bất động sản.
Hai nét chánh trong chính sách thuế khóa ưu đãi này, trước hết là việc
được đền bù tiền lỗ (Negative gearing) qua hệ thống trừ thuế, và thứ hai
là việc được miễn một nửa thuế gia tăng tài sản (Capital gain tax). Một
chủ nhà có bất động sản cho thuê, thường thì khai rằng tiền thu vào không
đủ trả tiền lời ngân hàng, các thứ thuế, tiền bảo hiểm, tiền bảo quản và
các chi phí khác. Luật đầu tư nhà cho mướn cho phép người đầu tư được trừ
vào tiền thuế lợi tức hàng năm khoản tiền lỗ này. Trong những trường hợp
thuế lợi tức hàng năm của người chủ nhà thấp hơn khoản tiền lỗ, người chủ
nhà được quyền cất khoản tiền lỗ đó, đợi đến khi có lợi tức cao hơn sẽ
được trừ số lỗ tồn đọng. Chẳng hạn một người sở hữu một bất động sản được
năm năm, sau khi bán được lời 500,000 Úc kim nhờ giá nhà tăng, người đó sẽ
chỉ phải trả thuế trên 250,000 Úc kim tiền lời. Thêm vào đó, nếu trong năm
năm, mỗi năm lại phải tu bổ nhà cỡ 10,000 Úc kim, thì cuối cùng sau khi
được lời 500,000 Úc, anh ta chỉ phải trả thuế cho 200,000 Úc kim tiền lời
mà thôi.
Hầu như không có bất cứ hình thức đầu tư nào khác vừa khá an toàn, vừa
được ưu đãi như đầu tư vào các loại nhà cho mướn. Ngoài những ưu đãi trên,
người đầu tư nhà còn được quyền khấu trừ tiền thuế cho nhiều khoản khác.
Tương tự như một người ở Seattle (Tây bắc Mỹ) có thể xuống Florida (Đông
nam Mỹ) vừa thăm căn nhà đầu tư của mình vừa tránh mùa đông, một người ở
Sydney (Đông Úc) có thể đi thăm căn nhà đầu tư ở Perth (Tây Úc) hàng năm.
Chẳng lẽ ngồi ê ẩm mấy giờ liền trên chuyến bay từ Seattle lạnh giá xuống
Florida nắng ấm chỉ để đi coi cái nhà trong vòng năm mười phút rồi lại tất
tả về ngay sao? Tất tả, vất vả, vội vã kiểu ấy hoạ hoằn chỉ có mỗi ông
Bill Gates. Người phàm chắc cũng, dù dài ngắn gì đi nữa, phải ở lại vài
đêm ngắm sóng gió và bikini ở Miami Beach. Đằng nào thì chi phí cho chuyến
đi cũng được trừ vào thuế. Và nếu ai may mắn có bốn căn nhà ở đông, tây,
nam, bắc nước Úc, người đó được quyền đi thăm mỗi nơi tùy theo mùa mà nhà
nước vẫn phải chi trả đủ cho các chuyến đi đó! Khoản này có ghi rõ ràng
trong hồ sơ khai thuế hằng năm.
Đã có lúc chính phủ quyết định phải bãi bỏ khoản thuế ưu đãi này (chính
phủ Bob Hawke, 1987), nhưng chỉ sau một thời gian ngắn đã phải thiết lập
lại để kích thích kinh tế và nhất là để giải quyết nạn thiếu nhà. Từ đó
đến nay, số người mua nhà cho thuê tăng vọt, từ nửa triệu lên 1.7 triệu
người, trung bình cứ bảy người Úc thì có một người, ngoài căn nhà chính để
ở còn có ít nhất một căn nhà đầu tư. Đến năm 2010, chỉ có 36,000 chủ đầu
tư khai cho thuê nhà được lời tổng cộng gần 400 triệu, còn lại đều khai
lỗ, tổng cộng đến hơn 8 tỉ.
B. Bong bóng địa ốc có thể nổ không?
Chẳng mấy ai có thể quyết đoán rằng cái bong bóng địa ốc đang phình ra ở
Úc hiện nay có nổ hay không, mặc dầu nỗi lo sợ về một viễn tượng cái bong
bóng địa ốc đang được thổi phồng quá nhanh ấy có thể nổ tung bất cứ lúc
nào là có thật. Sự xuống thang dần dần hay sự nổ tung của thị trường địa
ốc Úc trong những ngày tới, có lẽ sẽ phụ thuộc vào một số những yếu tố sau
đây.
1. Các biện pháp của chính phủ.
Việc trợ cấp cho người mua nhà vẫn phải duy trì nhưng sẽ dành ưu tiên cho
những người mua nhà mới xây. Sự thay đổi này kích thích những hoạt động
xây cất thật sự, đồng thời giúp người nhận trợ cấp được lợi nhiều hơn,
thay vì đồng tiền trợ cấp cuối cùng chỉ làm giàu thêm cho giới đầu tư.
Trong lúc nhiều người Úc không có nhà ở hay không thể tranh mua nổi với
giới đầu tư cả trong lẫn ngoài nước, thì không ít nhà nằm trong tay các
nhà đầu tư nước ngoài lại bỏ trống. Đây là một vấn đề chính trị và xã hội
hết sức nhạy cảm. Dù tỉ lệ bất động sản nằm trong tay người nước ngoài còn
khiêm tốn nhưng tác động của nó lên thị trường và xã hội rất đáng kể.
Trước sức ép của công chúng, chính phủ đã phải thắt chặt lại sự đầu tư của
người nước ngoài vào lãnh vực địa ốc.
Chế độ thuế quá ưu đãi dành cho người đầu tư vào địa ốc cũng được nêu ra.
Thật ra, chế độ bù lỗ (negative gearing) không giới hạn riêng cho những
đầu tư vào bất động sản, nó còn được áp dụng cho các hình thức đầu tư khác
như chứng khoán, công trái. Tuy nhiên việc 1.7 triệu người có nhà cho thuê
được trừ thuế cho 8 tỉ đồng, số tiền khai lỗ khổng lồ rõ ràng là một vấn
đề xã hội lớn. Chế độ thuế khóa này tạo ra một hiện trạng nghịch lý vì
những người không có nhà lại phải cáng đáng gánh nặng thuế khóa cho những
người đã khá giả hơn mình, khiến những người vốn đã khá giả lại càng khá
giả hơn. Mới đây Tổng trưởng Tài chánh Úc hiện tại, ông Wayne Swan đã trả
lời báo giới rằng chính phủ hiện nay không đặt vấn đề bãi bỏ chế độ bù lỗ
ưu đãi này trong ngân sách 2010. Có thể nghịch lý, nhưng con số 1.7 triệu
cử tri đang hưởng lợi với chế độ thuế khóa hiện nay, khi bị đụng chạm trực
tiếp đến quyền lợi, sẽ ảnh hưởng lớn đối với kết quả các cuộc bầu cử, nên
chính phủ nào cũng muốn tránh vấn đề nhạy cảm này. Có đề nghị yêu cầu
chính phủ nếu không bãi bỏ được, hãy giới hạn sự bù lỗ cho giới đầu tư bất
động sản ở một mức nhất định nào đó, hy vọng biện pháp này sẽ ngăn bớt
được sự đầu tư ồ ạt.
2. Các biện pháp của ngân hàng.
Trước hết là Ngân hàng Trung Ương Úc (RBA), đã liên tiếp nâng lãi suất sáu
lần trong vòng tám tháng qua. Có khả năng Ngân hàng Trung Ương sẽ còn phải
tăng thêm 0.5-1% cho đến cuối năm tới. Lãi suất cao, tất nhiên sẽ ảnh
hưởng đến quyết định đầu tư vào bất động sản.
Muốn sở hữu một căn nhà trung bình ở Sydney hay Melbourne mà không phải
sống chật vật, thường cần phải có hai đầu lương. Do đó, các ngân hàng lớn
ở Úc rất thận trọng khi cho vay tiền, thường mức cho vay chỉ ở 80% giá
nhà, nếu cao hơn thì phải kèm theo các khoản bảo hiểm. Một hai năm trước,
các ngân hàng Mỹ đã cho vay khá dễ dàng, không kiểm soát kỹ khả năng chi
trả của khách hàng. Sự lỏng lẻo này đã góp phần vào cơn khủng hoảng địa ốc
và tín dụng gần đây tại Mỹ. Thật ra trước đây khoảng mười năm, ngân hàng
Úc cũng đã lỏng lẻo như thế. Một số trường hợp cực đoan đã xảy ra khi có
sự cấu kết giữa người cho vay, người môi giới, người đánh giá nhà và người
mua nhà để tạo ra một giá nhà ma. Ví dụ giá trị thực của một căn nhà chỉ ở
mức 150,000 Úc kim, một số người phù phép đưa được giá nhà lên 250,000.
Mua xong, chỉ trả góp cho ngân hàng vài tháng, rồi biến, ngân hàng chỉ còn
cách xiết nhà rồi cay đắng bán lỗ . Rất may, ngân hàng đã phát hiện kịp
thời trò phù phép này và kết quả là một số người, trong đó có cả nhân viên
ngân hàng đã ngồi tù. Đây là một vấn đề nhạy cảm, trừ một số thông tin rải
rác trên báo chí, không ngân hàng nào tuyên bố rõ về mức độ bị thua thiệt.
Dại gì vạch áo cho ngân hàng khác xem lưng.
Kết quả tốt nhất là ngân hàng Úc, qua kinh nghiệm chua chát này, đã chận
đứng được tình trạng cho vay bừa bãi, thoát được việc xiết nhà, phát mại ở
qui mô lớn như đang xảy ra tại Mỹ, đóng góp cho sự ổn định của thị trường
bất động sản Úc.
Có ý kiến ngân hàng nên tạo áp lực đối với người đầu tư. Vấn đề thuế khóa
ưu đãi bù lỗ chỉ thật sự có lợi cho người đầu tư khi họ dùng được nguồn
tiền của ngân hàng cho mượn. Ngân hàng nên thắt chặt mức cho vay, chẳng
hạn có thể cứ cho vay căn nhà đầu tiên với mức 80%, nhưng căn thứ hai rút
xuống còn 70%, và càng giảm dần, tạo áp lực cho người có nhiều nhà, và tạo
điều kiện dễ dàng hơn cho người chưa có nhà. Việc này có được các ngân
hàng lắng nghe hay không rất khó đoán, vì bản thân ngân hàng tự nó cũng là
một nhà đầu tư.
3. Một nền kinh tế mạnh.
Đầu tháng năm 2010, Tổng trưởng Tài chánh Wayne Swan đưa ra dự án ngân
sách cho năm tới. Ông nhấn mạnh hai điều: thứ nhất, nước Úc là nước đầu
tiên thoát ra khỏi tình trạng kinh tế suy thoái trong số những nước có nền
kinh tế phát triển, và thứ hai, ông dự báo ngân sách Úc sẽ cân bằng trong
ba năm và sau đó sẽ thặng dư. Ông không hề đề cập đến khả năng thị trường
địa ốc sẽ khủng hoảng. Nền kinh tế Úc rất mạnh!
Đảng đối lập cũng không thể phủ nhận được sự phục hồi nhanh chóng của nền
kinh tế Úc. Nhưng họ nằng nặc cho rằng chính phủ Lao động chả tài giỏi gì,
kinh tế Úc mạnh chẳng qua nhờ hên. Nếu vậy, cái hên nhất của Úc trong hai
năm qua là đã biết chọn bạn mà chơi, chọn Trung quốc làm bạn hàng lớn
nhất. Một khi Trung quốc thoát khỏi cơn hoạn nạn dĩ nhiên Úc cũng được ăn
theo cái may mắn đó.
Trung quốc trở thành bạn hàng lớn nhất của Úc, đã nhập của Úc khoảng 42,4
tỉ trong năm 2009. Trong 18 tháng qua, Trung quốc đầu tư ồ ạt vào Úc hơn
40 tỉ. Hiện Trung quốc là nước đứng thứ hai, sau Mỹ trong danh sách các
nước bỏ vốn vào Úc. Ngoài các đề án khai thác quặng mỏ, than đá, hơi đốt,
Trung quốc đã ngày càng mở rộng phạm vi đầu tư vào các lãnh vực mới như
nông trại, chăn nuôi và thực phẩm. Mức độ đầu tư sẽ còn tăng nhanh. Năm
2009 có thêm 54,000 sinh viên Trung quốc đến Úc, đưa con số sinh viên
Trung quốc lên quá 160,000 người. Ngày nay, sinh viên Trung quốc có mặt ở
hầu hết các đại học và các cơ sở nghiên cứu khoa học, kĩ thuật hàng đầu
của Úc. Một số lớn theo học ở các cấp sau đại học. Với số sinh viên du học
này, Trung quốc đang đóng góp hơn 6 tỉ Úc kim cho ngành xuất cảng giáo dục
Úc. Nguồn tài chánh thu nhập từ các hoạt động du lịch với Trung quốc cũng
đáng kể. Có nửa triệu khách du lịch Trung quốc viếng Úc hàng năm. Những
chuyên gia về du lịch phỏng đoán đến năm 2013, Úc sẽ đón khoảng một triệu
du khách . Họ, chứ không phải du khách Nhật, mới là những người khách chịu
chi tiền nhất trên đất Úc.
Điểm thú vị trong mối liên hệ khi nồng ấm, lúc lạnh nhạt giữa Úc với Trung
quốc là mối thâm tình của một số Thủ tướng Úc đối với Trung quốc. Ông
Kevin Rudd là nhà lãnh đạo phương Tây duy nhất đã làm việc ở Bắc Kinh, nói
lưu loát tiếng Trung quốc. Hẳn ông Hồ Cẩm Đào phải rất hài lòng khi viếng
Úc vì được ông Rudd tiếp đón bằng tiếng Trung quốc. Cũng như chủ tịch Hồ
Cẩm Đào, hàng trăm sinh viên ở đại học danh tiếng Bắc Kinh hẳn đã thích
thú nghe ông Rudd thuyết giảng và sau đó trao đổi với ông về mối liên hệ
Trung quốc-Úc, trong đó có cả vấn đề Tây Tạng nhạy cảm, bằng một thứ tiếng
Bắc Kinh chính thống. Hai Thủ tướng trước đây của Úc, Paul Keating hay Bob
Hawke, sau khi từ quan đã mau chân chạy sang Trung quốc, tạo được một chỗ
đứng khá tốt trong những hoạt động địa ốc. Năm 1973, ông Gough Whitlam đi
thăm Trung quốc với tư cách thủ tướng Úc đầu tiên. Bị ông cựu quản thủ thư
viện Bắc Kinh chiếu bất ngờ: có phải thành phố Darwin ở Bắc Úc mang tên
nhà khoa học Darwin không, ông Whitlam bí. Ông Whitlam đành khất nợ ông
Mao Trạch Đông . Darwin đúng là thành phố duy nhất trên hành tinh này,
mang tên một nhà khoa học lớn.
Tuy vậy, nếu nhấn mạnh thái quá tác động của Trung quốc đối với kinh tế
Úc, e rằng sẽ không thấy được toàn cảnh nền kinh tế nước này. Thật ra, Úc
đã chuyển hướng thị trường xuất cảng của mình từ Mỹ và các nước Châu Âu
sang Á châu từ nửa thế kỉ trước. Bốn khách hàng lớn nhất của Úc hiện tại
là Trung quốc, Nhật bản, Đại hàn và Ấn độ. Các mặt hàng xuất đi là những
mặt hàng ổn định, dồi dào, như năng lượng, quặng mỏ, nông sản, giáo dục và
đào tạo (110 tỉ năm 2009). Không phải chỉ riêng Trung quốc, cả bốn nền
kinh tế mạnh nhất ở châu Á này đang chung sức lại, tạo cho kinh tế Úc một
chỗ dựa khá thoải mái. Thêm vào đó là yếu tố con người. Đất Úc giàu quặng
mỏ nhưng quặng mỏ chỉ thực sự có giá trị khi người Úc đạt được kĩ thuật
khai mỏ và kĩ thuật đầu tư vào quặng mỏ. Không thể có một nền kinh tế mạnh
nếu con người không khai thác được cái thế mạnh của mình.
Từ khi ảnh hưởng của cơn suy thoái kinh tế từ Mỹ dạt vào đất Úc cho đến
khi các nền kinh tế châu Á, đặc biệt là Trung quốc thoát khỏi cơn chao
đảo, tạo điều kiện cho nền kinh tế Úc hồi phục, thị trường nhà đất ở Úc đã
trải qua những biến động lớn chưa từng thấy. Xem xét đến những biện pháp
tức thời của chính phủ và ngân hàng nhằm điều chỉnh thị trường địa ốc,
đồng thời tính đến nền kinh tế mạnh với các thị trường và nguồn xuất cảng
lâu dài của Úc, người ta có thể hình dung ra được thị trường bất động sản
ở Úc trong những ngày tới. Giá nhà có thể tạm thời ngưng lại nhưng nguy cơ
về một cuộc khủng hoảng bất động sản tương tự như ở Mỹ chắc khó xảy ra.
Xem thế thì giấc mộng ở Mỹ hay ở Úc cũng khá giống nhau. Mà cả người Việt
mình cũng có giấc mộng tương tự nhưng đơn giản hơn, và được diễn tả rất
lãng mạn: "Một mái nhà tranh hai quả tim vàng"! Khổ nỗi bây giờ đất cát ở
Việt Nam, từ gần ải Nam quan đến chót mũi Cà mau, đâu đâu cũng đắt gần như
vàng. Thêm vào đó, còn có cái khổ lớn hơn nữa là biết làm sao kiếm được
cùng một lúc hai quả tim cũng vàng?
Trần Hùng
Silver Eye, Tháng Năm 2010
;
(Đã đăng trên Thời Báo Kinh Tế Sài Gòn 16.6.2010)
|